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来源:中国房地产报

1、楼市“深水区”调控一年多,老百姓的购房压力并未得到缓解

“房价收入比”是指“房屋总价”与“居民家庭年收入”的比值。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。

注:房价收入比=住房总价/家庭可支配收入=(新建商品住宅成交均价×城镇家庭户均面积)/(城镇居民人均可支配收入×城镇家庭户均人口)

国家统计局公布2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米;国家卫生计委公布2015年我国家庭户均人数3.02人,以此统一进行计算。

报告显示,相比2016年,2017年房价收入比下降的城市仅9个,而7成以上城市房价收入比仍在上升,即人均可支配收入与房价差距越来越大。

排在前10名的城市分别是深圳、三亚、上海、北京、厦门、福州、珠海、海口、杭州和石家庄,其房价收入比均超14。

这意味着,按照2017年这些城市城镇居民人均可支配收入来说,一个家庭想要购买一套110平方米新建商品房(2016年城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米),需要花上14年以上的时间,前提还是房价不涨,全部收入只用于购房。

尤其处在榜单前5名的深圳、三亚、上海、北京、厦门,房价收入比高达25倍以上,这个水平已经超过上世纪八十年代末地产泡沫时代的东京了。这5个城市2017年新建商品房均价在全国也是处于前五的高度。全国房价最高的四大城市,已由北上广深变为北上深厦。

尽管房价收入比是一个全球通用的指标,但其合理范围却没有严格界定。不过一般而言,在发达国家如果房价收入比超过6就可以视为泡沫区。而根据我国的实际情况,一般认为,国内房价收入比保持在6~7之间属于合理区间。若按这一标准衡量,我国35个重点城市中,仅长沙(楼盘)一城的房价收入比合理,为6.67。

值得注意的是,这份报告中所使用的房价数值为2017年新建商品房均价,而非二手房房价。而现在很多城市新房二手房价格倒挂现象明显,即二手房市场价格往往更高。

高房价不仅被老百姓愤恨,也被企业家诟病。“高房价会造成企业人才流失。”3月3日,参加全国政协十三届一次会议的百度公司创始人李彦宏表示。

2、深圳、三亚、上海、北京、厦门房价收入比畸高

房价收入比通常是国际通行的考量一个国家或地区是否存在房地产泡沫的重要数据。在人口和资金持续流入的一线城市及二线核心城市,市场仍有源源不断的购房需求支撑,这些城市的房价收入比仍然高企不下,同样,这也意味着这些城市的楼市泡沫仍在膨胀。

根据中房智库研究院发布的2017年全国35个重点城市房价收入比报告:

房价收入比超过10倍的城市有23个,较2016年增加了2个城市,即徐州和重庆

超过15倍的城市有7个,与2016年齐平,分别是深圳、三亚、上海、北京、厦门、福州和珠海

海口、杭州、石家庄、南京的房价收入比均已超过14%,直逼15%,数值较2016年增长明显。

在已公布2017年城镇居民人均可支配收入的城市中,上海的人均收入水平最高,达到了62596元,扣除价格因素实际增长6.7%;其次是北京,城镇居民人均可支配收入为62406元,同比增长9.0%;苏州排第三位,城镇居民人均可支配收入为58806元,同比增长8.2%,苏州城镇居民人均收入高出全省平均水平15184元。2017年深圳居民人均可支配收入52938元,同比名义增长8.7%。

但在高房价面前,一线城市的所谓高收入显得太虚。虽然热点城市房价增速已有所控制,但距离老百姓的购买力仍显得过高。

在中房智库研究院发布的35个重点城市房价收入比榜单中,深圳的房价收入比高居首位,达到39.64。

据深圳市房地产信息系统,自2016年10月深圳出台楼市调控政策后,深圳房价已经连续下跌17个月,累计下跌1420元。深圳官方表示,2018年深圳房价不许涨。但57348元/平方米的新建商品房均价仍是全国最高的。

房价收入比排行榜第二名是三亚,2017年新建商品房均价25877元/平方米,同比增长35%;住房总价是家庭可支配收入的28.16倍,这一数值较2016年增加了4.66。

其实,近年来整个海南省的经济增长均过度依赖房地产投资,房价收入比一直处于过高水平。如海口2017年新建商品房均价同比增长50%;2017年房价收入比达到14.99,比2016年增加了3.29倍。

而三亚和海口的房价还在上涨。根据国家统计局数据,2018年1月份,海口和三亚的新建商品住宅销售价格分别同比上涨1.3%、2.4%。

上海和北京,作为一线特大城市,房价仅次于深圳,2017年新建商品房均价分别为47865元/平方米和43839元/平方米,相比2016年均价分别增长了25%、31.2%。上海和北京的房价收入比分别达到27.98倍、25.7倍,该比值较2016年分别增加了3.69、4.35。

厦门房价已经涨到全国城市前四,2017年新建商品房均价34375元/平方米,同比增长29.6%,2017年房价收入比达25.15,这一数字在2016年为24.21。

从报告数据可以看出,目前房价收入比高的城市,仍集中在我国经济发达的一线城市、东部城市及周边辐射城市。这些地区产业发展好、收入水平高、人口吸引力强,外来常住人口比重大,因此,购房需求和投资投机需求较为集聚,购买力强劲,房价水平也高。

3、仅9个城市房价收入比有所下降

整体看,经过2017年楼市深度调整,重点城市房价增速有所控制,但相比人均可支配收入而言,这种增速的收缩收效甚微。

据中房智库研究员统计分析,35个重点城市2017年房价收入比排名中,仅9个城市的房价收入比较2016年略有所下降,而其余26个城市居民购房能力仍是差距越拉越大的态势。

这9个房价收入比略有下降的城市分别是:廊坊、合肥、苏州、广州、深圳、兰州、温州、太原和武汉。

廊坊2017年新建商品房均价10500元/平方米,房价收入比为10.25,这一数值在2016年为12.38。

2017年,处于严厉调控之下的环京楼市遭遇了阴霾期。不少开发商加入了降价行列。以廊坊为代表,据大数据房价指数监测(含二手房价),廊坊房价从2017年4月最高点至2017年年底累计下跌36.9%,跌幅居全国之首。房价中位数由2017年4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。

合肥2017年新建商品房均价12666元/平方米,均价同比上涨13%,2017年房价收入比为10.25,较2016年微降1.75。

在房价收入比继续上涨的26个城市中,房价收入比变动幅度较大的10个城市分别是:三亚、北京、上海、海口、杭州、西安、常州、宁波、珠海和石家庄。这几个城市在2017年都属于房价增速较快的城市。其中,杭州、西安、常州、宁波、珠海2017年新建商品房均价分别同比上涨33%、42%、49%、30%、43%

备注:胡润全球房价指数榜中2017年底房价涨幅对比的是2018-08-21与一年前的数据,2016年底房价涨幅对比的是2018-08-21与一年前的数据;而非全年的房价均价。刘凯/制作

据2017年胡润全球房价指数榜,进入2017年全球房价涨幅前10位的中国城市包括:无锡(第二)、合肥(第三)、广州(第五)、厦门(第五)、郑州(第七)、南京(第八)、惠州(第九)。需注意的是,这里的2017年房价涨幅指的是2018-08-21与一年前的数据增幅。

不过,2017年中国楼市依旧受各地限购政策影响而持续降温,大部分城市2017年房价涨幅相比2016年涨幅有所下降。如无锡房价同比涨幅从2016年底的34.3%降为2017年底的18.2%;合肥房价涨幅从2016年底的48.4%降为2017年底的18%;厦门房价涨幅从2016年底的45.5%降为2017年底的16.9%。

数据来源:

城镇居民人均可支配收入数据来自地方统计局;

新建商品住宅均价数据来自易居研究院等市场数据;

房价收入比数据为中房智库研究员根据前述相应数据计算整理

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